上海楼市：无论如何都要避开这些洼地

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上海楼市：无论如何都要避开这些洼地

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，请问在奉贤新城该怎么买房呢？

回答：你好，如果在奉贤新城买房的话这三个板块值得关注：奉贤新城、萧塘、金汇。先说一下我们的奉贤新城板块，奉贤人民非常喜欢的板块。上海之余环境好，这里教育资源浓厚。更有初一英语宝龙、百联等大型商业环绕，未来潜力非常大。再说说萧塘这里五号地铁沿线直达闵行开发区，单价8万+，这里只要3万+，板块内有再到商业综合体，这个预算整个上海很难找到这样的适合居住的轨交盘了。金汇板块，中环距离最近，承接市区外界的人口，价格亲民，唯一的劣势地铁轨交还没有修过来，后期总归是有的。买房总结奶嗝：奉贤新城＞萧塘＞金汇。

最后一定要避开一些区域，柘林，庄行，海湾，无发展，产业弱，买过来最少站岗十年以上。

提问:沪叔，你好，上海买房首选新房还是二手房呢？新房和二手房主要区别是什么？优缺点又各是什么呢？

回答：你好，第一点，先说说大家早上干呕恶心是怎么回事最关心的价值。新房受限价影响，大部分板块新房价格都会比二手房便宜，有些板块甚至能够倒挂七八万一平。二手房虽然有三价合一，但是基本也都是价格没下来，首付还上去了。

第二点，新房和二手房交易流程有区别，时间也不一样。买新房你的上家是开发商男人喝藏红花的好处交易流程简单，时间比较短。买二手房的话是卖方、买方、中介方三方签订合同，交易流程复杂，不确定性、风险更多，而且交易周期比较长。

第三点，缴纳的税费不同。

新房主要是契税，二手房会涉及到契王倍税、增值税、个人所得税、中介费等等，二手房要看是否满五、是否唯一的情况不同，交易税费差别很大。

总得来说，二手房交的税费要比新房多不少。

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第四，买新房和二手房所需首付不一样。

按规定首房、首贷都是三点五成，但是二手房受三价合一影响，首付可能会高达五成到八成pdpc法，而且受房龄影响，贷款年限可能会比较短，增加月供压力。

第五点，买新房可选性比较大，楼栋楼层户型都有优势，很多是精装交付，比较省心， 小区环境相对二手房也更有优朝花夕拾知识点势。当然新房缺点也很多，拿房时间比较久，买房也只能看沙盘，定样板房，无法实际体验居住环境，实际交付到底如何无法保证，而且还有可能烂尾。世界地球日手抄报内容

第六点，二手房的优势就是可以更直观的了解小区的环境、配套、房屋质量。所见即所得，不存在烂尾的风险。大部分周边配套也成熟，上哪个学校也很明确，同时也可以更快地拿到房子，哪怕短期不住出也可以享受收益。二手房的缺点也很明显，选择余地不大、房龄比较老，而且热门地段、热门学校旁的房子都贵新房、二手房都各有优缺点。

最后给个建议，如果不是很着急拿房，首房首贷，首选新房，不仅是很多新房有倒挂，还有就是同样的首付可以买到更大、更好的房子，居住舒适度更高。

当然如果着急拿房子落户上学，尽可能选择房龄比较新的二手房。

提问：沪叔，你好，积分70分左右买银饰， 颛桥新盘临近地铁更有发展潜力是吗?那工业区呢 工业区算主城区吗？未来发展如何，工业区因为有学区优势 颛桥打新的价格有点高 不像大虹桥板块，新房和二手房有明显的倒挂空间，工业区和颛桥相比较 颛桥更合适是吗

回答：你好，70分如果考虑投资性意义大一点可以打新宝华后一批次，2035年规划主城区没有可期的参考性，版块发展优先参考版块的消费力，消费人群，是否有新地，配套迭代速度，当下新房不存在价高的可能，您的参考对象是无效的，当下6万多入手的价格，二手市场一定会有溢价，只是没有其他板块溢价那么多，如果不置换，你有这个积分，建议优先打新买宝华，品质盘+近郊地铁口，说什么都是赚。

提问：沪叔，你好，之前就看了世博和梅陇，南站这边老破小，三林潜力如何？

回答：你好，老破小基本周边都是发展很饱和的，三林地理位置不错，到浦东浦西都很方便，可以承接徐家汇 前滩 人广 等多方客群，板块定位为宜居板块，动迁+商品房，板块公共交通便利 有商场➕沿街底商，生活便利，人气足，消费力强。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，

很多人给沪叔留言提问，沪叔精力有限，无法一一解答。

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