REITs投资之市政基础设施篇

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根据国家发改委对公募REITs资产的分类，市政基础设施资产包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。市政基础设施资产一般会采用以下三种方式建设和运营：1、政府自投自建自营，收益为公共事业基金收益；2、特许经营模式，社会资本购买市政基础设施项目的特许经营权，特许经营期满移交回政府实施机构或政府指定机构；3、PPP模式，地方政府与社会资本方一起出资建设市政基础设施项目，社会资本方占较大出资比例并实施运营，期间获得使用者付费，收回建设投资并获取收收益。

由于政府部门是不能作为公募REITs的原始权益人的，原始权益人必须是法人主体，所以目前能用来发行公募REITs的市政基础设施建设和运营模式只能是社会现象分析特许经营或者PPP的模式，这有意思的个性签名两类都可以看成是津滨高速特许经营权类型。

特许经营权公募REITs的特点是公募REITs的入池资产是特许经营权，会计科目属于无形资产，入池的只是经营权利和收费权利，资产所处的土地使用权是不入池的，而且特许经营权到期后一般政府是无偿收回资产的。所以特许经营权公募REITs对应的入池资产到期后就不再具有打嗝频繁价值了，不存在资产处置收益。一般特许经营权公募REITs的基金期限会略长于资产的特许经营权剩余期限，这也是为后续公募REITs扩募做准备，公募REITs可以通过持有人大会延长或者缩短基金期限。

目前已发行公募REITs中只有富国首创水务REIT这一个项目的底层资产属于市政基础设施资产，该项目也是截至目前最受追捧的公募REITs项目，其基础资产为位于深圳和合肥的城镇污水处理厂。富国首创水务REIT之所以如此受追捧，这与市政基础设施资产的几个优点相关。

一、市政基础设施项目的优点

（一）收入相对稳定

市政基础设施项目收入的相对稳定其实有一个前提，就是人口的相对稳定，这个逻辑应该比较好理解，市政基傅仪眼镜础设施是为常住市民服务的，只要常住市民的数量保持防渗膜稳定，市政基础设施项目就天涯神贴可以按照稳定的产能利用率运转。当然，如果产能利用率能长期保持95%以上是最好的了。

以富国首创水务的深圳项目为例，2018年、2019年和2020年的污水处理厂日均污水处理量分别为36.03万吨、37.51万吨虚拟大学和39.23万种子利器吨，产能利用率分别为96%、100%和105%。深圳项目的产能利用率稳定增长，即便2020年新冠疫情也没有造成深圳项目日均污水处理量和产能利用率的下降。

（二）收回率高

对于市政的供水、供热、供电、供气、污水处理等，像供气、供暖和供电一般是预收费的，不缴费就给你停了，所以基本不存在欠费的情况。对于其他市政项目，用户也很少敢拖欠费用，毕竟涉及基本生活保障，而且费用新加坡留学生活费也不是很高，没必要拖欠影响自己的生活。因此，市政基础设施项目的费用收回率一般近乎100%，不会像顺势疗法房租或者产业园区租金冰城传奇那样，在疫情或者经济困难时期出现拖欠费用的情况。

（三）单价有上调空间

市政基础设施项目中，水价和电价相对比较稳定，气价和供暖价格会随着成本有些波动，比如全市场天然气价格都在上升，居民用天然气价格也会跟着上调；天然气和煤炭价格上涨，会造成供暖成本增加，从而引起供暖费上调。污水处理费的价格也是可以增加的，以富国首创水务的深圳项目为例，深圳水厂完成提标改造之后，由于标准增加了，污水处理费的单价也可以上调，甚至调整幅度可以超过50%：

二、市政基础设施项目的缺点

（一）收入受人口、天气等因素影响，受疫情间接影响

如果当地人口出现净流出，市政基础设施项目的收入就可能会出现波动。以富国首创水务的合肥项目为例，2018年、2019年和2020年的污水处理厂日均污水处理量分别为20.59万吨、18.95万吨和20.01万吨，2019年的日均污水处理量下降是因为天气干旱，2020年日均污水处理量相比2018年下降是因为受疫情影响，外来务工人员返程延迟，居民用水量减少。

由上述事项可以看出，除了人口以外，天气因素也会对市政基础设施项目的运转产生影响。对于人口净流出的地区，市政基础设施项目的收入很可能会随着人口减少而减少。

三、优质的市政基础设施项目应具备的特征

（一）处于人口净杨宝玲流入的地区

市政基础设施项目是为市民服务的，项目收入与人口数量紧密相关，不过个人觉得也要考虑人口的增长速度，最好是项目刚好可以达到服务当地市民的状态，而人口增速不至于太快，因为如果人口增速太快，政府会考虑原项目不足以服务当地居民而新建新的基础设施项目，从而会分流原项目的收入，反而会生物技术考研导致原项目的收入下降。

像富国首创水务的深圳项目就具备这种特征成都僵尸事件，麦加大清真寺深圳在不断出台政策吸引人才流入，人口处于净流入的状态，而且深圳的水厂产能利用率在100%左右，不至于因为产能满足不了要求而新建新的项目。

（二）99保密协议定价少数派合理

定价合理这个要求是对所有基础设施项目都适用的，处于人口净流入地区的市政基础设施项目固然是好项目，不过也要有个合理的价格。这个合理的价格有两层含义：一是估值合理，即资产评估机构对项目的评估价值合理；二是发行时定价合理，发行时的定价反映的是市场对资产的认可度，对于受欢迎的资产会给予比较高的溢价，但是如果溢价过高也会影响项目给投资者带来的收益率，就像过去坂本炒新股，估值炒的太高就会导致资产失琼脂糖电泳去吸引力。

市政基础设施项目属于比较简单也比较稳定的项目，大道至简，简单的资产更容易被投资者看清楚，也更容易被投资者认可。

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