北京楼市：紫金新干线，未来可期！

大家好，我是京爷，一名北京房产电容屏和电阻屏实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的高新企业认证能够切入穗子物语北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：京爷好，紫金新干线对应的人大附昌平学校今年招生简章提到2020年12月31号以后购房的，小孩上学要参与多校划片，也就是说21年买了紫金新干线的房子的就没法上人大附的学校了吗？概率大吗？现在这个多校划片政策对紫金新干线小区的影响有多大，从政策下来到现在我看房价仍然是有一定幅度的提升，pdf转jpg京爷怎么看未来这个瘦脸针效果小区的发展呀，辛苦京爷

回答：章泽天图片你好，未来学区多校划片确实是一个大趋势，谁也梅奥诊所说不好，如果未来调出去的比较多，那对其影响应该是不小的，毕竟现在溢价其实不低。当然，我对其长远价值还是看好的，一方面是次新，另一方面是学校，还是可以期待的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

2、提问：京爷，最近看了百子湾的金泰先锋北区的低层南向两居和青年汇的2+1户型，感觉更倾向于金泰先锋，但是又考虑到百子湾交通太乱，有点纠结，考虑居住和升值，想问京爷意见，谢谢。

回答：你好，金泰先锋是我经常推荐的小区，环境和户型其实还不错，居住性能保证，升值性也挺好，未来地铁交通也能改善，是完全可以考虑的选择。青年汇自然没问题，具体看性价比了。建议您可以查看《二手房自行成交攻略》

3、提问：请问京爷帮忙评价一下～短期无上学需求，金融街工作。海淀军博板块的一居比如水科茅台一品天下院550w左右的（有电梯），和月坛目前650w左右的一居（楼龄稍老的板楼），都是45平左右。前者经济压力会稍小一些、居住体验可能好一些，但是后者是不是升值属性更强一些呢？请京爷点评～

回答：你好，这两个小区属性区别不小：水科院是一个学区溢价不高，周围环境和小区环境不错的小区，基金净值预测升值性和居住性还不错，也比较稳健；后者是顶级学区的老房子，居住体验可能一般，因为学区受重锤之后，短期这里表现不会太好了，升值性我认为不会出现大行情。总体来看情感论坛，水科院性价比更高，更稳健。当然，如果你小孩在2025年以后上学，月坛没准有可能可以用上，但也有不确定性。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区mdb编辑器与小区比价

4、提问：北京公房为什么可以多贷款？二套资格，北京买房正确的购房姿势是怎么操作？

回答：你好，对于大部分房产，都有一个非普线，比如五环内是468科斯伍德万，贷款比例也是按照这个线来计算，因此很多人说五环内只能贷款303万就是这个道白卡理，如果超过的话，就要交很多税，不划算。而对于公房，一般都默认为普通住宅，就没有非普线之说，因此就能多贷款一些。公房因为能多贷款，所以性价比不错，但是公房往往比较老，如果没有学区，升值性和居住性往往一般，而且你买的时候是公房，但卖的时候自动变成了商品房，所以这个性价比会消失。因此，具体情况还是得具体分析，不要一味地认为就得买公房。举个例子，如果你想二套买一个三居，如果是普通商品房，你能贷的款比较少，可能只够上两居，但如果你选择公房，贷款多，刚好可以够上三居，那公房就是一个非常不错的选择。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

5、提问：请问太阳公元离京承近的南北小三居和保利中央公园三期的四居之间如西班牙人何选择。太阳公元在于近，两个人通勤加一起可以每天节省一个小时，离其中一个特别近，但房子小，有一些噪音问题，小区也比较老了。学区不太用的到，中国南海舰队计划明年才要娃。保利优势是房子大，户型更好，小区新，电梯入户。以6-10年为期，升值角度您如何看。

回答：你好，这两个小区属于不同属性的小区，一个是传统好地段的高端盘，带学校，有些年头了，而且学校未来有不确定性；一个是产业板块的高端盘，比较新，小区设计和户型都领先一些，居住属性还不错，最近价格回调了一些，有一丝丝性价比。升值性上来看，没法说哪个一定强，毕竟太阳公元还有学区属性在里面，只能说长远都不错，保利更稳点儿。建议看看星张灵甫杀妻球资料《二手房看房买房技巧》

for的用法6、提问：京爷好，现在首付有350万，想买望京，看中澳都康州，一居五十来平（560万），因为买房主要还是考虑生孩子以后方便（估计两年后）。是考虑等两年，再攒一攒首付买二居（现在看一套800万左右），还是先上车再置换？

回答：你好，你这个情况比较纠结，毕竟当前市场回暖，小阳春大概率是会来的，但目前没法判断小阳春的强度。如果你买一居室，那首套资格又用完了，未来置换比较麻烦。而全款买一居保住首贷，房款又不够。如果不买，房价走势目前还不清晰。所以，还真不好建议。我认为，如果你们家庭收入不是很多，可能可以先上个车，后续再说。如果收入高，选择哪个都可以。或者你们也可以考中国古典音乐虑望京这边的2000年左右的老小区，弄个小两居，升值性也并不差，可进可退。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》

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