一张图了解商业地产营销底层逻辑

商业地六大参与主体

商什么是闰月业的本质是通过商品的短下巴整形交易产生价值，这样的一个交易实际上是产品所承载价值的转移。开发商通过招拍挂等合法途径，支付相应费用从政府手中获取土地开发权，获取土地后，开发商在经过规划、设计、建造等开发出地产产品--商铺，并将其销售给投资者，在这个环节中，投资者可能是兼具经营者双重身份；投资者在购买到商铺后在将商铺出租给商铺的实际多面体经营者；商铺经营者通过在商铺上从事经营活动，为消费者提供产品或服务来获取收益；考虑商业项目供应链管理系统的整体发展、创造更大的收益，在商业整体规划、经营的环节中，通常也会有商管公司引入，其以整个商业的运营者身份参与到这个过程中。

作为整个过程的参与者：土秋桐地出让者、开发商、投资者、运营者、经营者、消费者六者互相影响形成价值链，土地出让的收益是开发商的成本，投资者的投入是开发商的收益，投资者智能影院的收益是运营者成功运营的商铺增值和经营者的租金投入，运营者的收入是来源于对投资者的物业管理、品牌运营；经营者的收入是消费者的支付减去租金与经营成本，而消费者获取的价值是来源于经营者的产品与服务。所以我们不难看出，一个成功的商业项目是多方利益的一个动态平衡，成功的商业是多方共赢的结果。

商业地产项目三大价值组成

商业地产与住宅地产的最大差别是住宅地产是兼具投资属性的消费品，商业地产是用于商业经营的投资工具，其本源是为了商业经营而开发建造。

其主要是由三部分组成，商业，房产，土地。构成商业地产的价值其实是由三部分组成：

1、地产价值

2、房产价值

3、商业运营价值。

房地产价值其实本质是由房产价值与地产价值两部分组成，房产本身是贬值的，原因是房子，即建筑本身，是会折旧的，所以单看建筑本身来说，它一定是贬值的。而地产，也就是土地，其所具备唯一性、稀缺性，其本身是会随着城市的发展而升值的。所以房地产的升值不是建筑的升值，而是承载建筑的土地升值。土地升值是与城市价值挂钩的小玫瑰，城市的价值一直生长，那么这座城市的土地价值也会因为其稀缺性而上涨。

商业经营活动爱情十字架是依附于土地之上的建筑体内，所以房地产价值是商业地产价值的基础性价值，考察商业地产的房地产价值，要以土地、建筑对商业经营的合适性、有用性来考察。

从地产价值来看，考察的主要是这块土地所承载的价值，宏观来讲就是城市价值、城市规划、城市人口、消费力水平、区域发展，微观来讲就是地段、位置、交通、环境、周边覆盖人口等等。

从房产价值来看则主要是指建筑产品本身对商业经营的合适性、有效性，比如建筑结构、层高、柱距、通道、楼层、广告位、橱窗、停车场等。

商业运营价值是整个商业地产动态的变化价值，商业地产的价值的提升，主要来源于商业运营能力。对于在同样的地段商业项目一个不同的商业公司运营，最终产生的商业价值不一样。所以商业运营价值主要考虑的是商业活动中的运营、招商、品牌价值、消费凝聚力等。

商业地产两类基本客群

对于商铺销售过程中，对于投资商铺的客户主要可以分为两大类：投资客户，经营客户。每一类客户在需求与关注点上侧重点存在一定差异。投资客户更倾向于关注投资回报、收益稳定性、项目风险。商业经营客户则更关注商业经营前景，消费客源是否充足，消费水平、客单价是河南省医学院否匹配、商业经营的便利性、通达性是否满足需求。

商铺投资四项投资收益

选择商铺投资，作为投资者，首要任务是清晰地知道商铺的投资收益主要由哪些部分组成，然后结合自己购买目的对预期收益进行评估。

一般商铺收益主要包含租金、房地产增值、商业经营利润、金融性收益四大部分。不同类型的投资主体关注偏重不一样，所以购买过程中关注重点也会不同。

用于物业投资的客户，更多关注租金水平，关注租金投资回报率。商业经营客户则更关注商业经营前景，消费客源是否充足，消费水平、客单价是否匹配、商业经营的便利性、通达性是否满足需求。而作为资产投资者的收益主要来源于房地产增值，房地罗英杰产增值的主要因素是既有来源于城市价值的土地增值，也有来源是商业经营的邪蛊商业价值，所以资产投资者其更多关注的是未来资产增值的稳定性、安全性。金融性收益则一般是数码相机佳能私营轻钢业主通过国内信贷获取资金用以企业经营，通过企业经营获利与信贷利息之间形成的差额获取收益，而实际收益水平与企业经营水平息息相关。

商铺经营六大关注要点

商业地产的价值是由地产价值、房产价值、商业运营价值三大部分组成，其中地产价值与房产价值是构成商业价值的基础二串一，商业运营价值是其动态变化价值。从商业cesc经营角度来讲，判断商铺价值的六大要素：

第一是客尿检白细胞高源，客户从哪里来，是本小区的几千户业主，还是区域内几个小区的上万住户，或者说是整个城市常住人口，客源的量是否充足是考虑的第一要素，因为只有充足的客源，才能支撑起商业的正常经营。

第二是消费水平，有了充足的客源之后，就需要考虑的是客户的消费水平，客lol壁纸户的客单价、消费力能否支撑商业经营的正常利润，因为不同消费群体的消费水平是不一样的。

第三是便利性，有充足的客源与满足经营的消费水平之后，我们就要充分考虑消费者到达消费场景的便利性，比如交通是否便利、停车是否方便、业态是否丰富等。

第四是吸附力，你的品牌、产品、服务是否具有吸附力，你的商业形象塑造是否成功，因为虽然你有充足的客源、匹配的消费水平，也具备消费者到达的便利性。但是消费者需要一个知道你信息的途径、也需要一个为什么一定到你这里消费的理由，也就是你的商铺和服务对艋钾消费者要具备充分的吸引力。

第五是服务力，吸附力主要是考虑商家对消费者的吸引，而服务力则是综合考虑商业整体的影响，即是商业的规模、体量所覆盖和服务的消费者群体、及覆盖的商圈范围是否足够的大，其服务能力是否足够支撑消费者需求。

第六是发展潜力，任何事物都不是一成不变的，今天不代表过去，更不代表未来，所以对商业的判断不仅要看现在的各项要素，也更要看未来的发展空间。越具备发展潜力的标的物，越有投资的价值，投资的回报收益才会更高。

回看从经营角度判断商铺价值的六大因素，我们不难看出前三点是与地产价值、房产价值有关，是基础价值，也就是基本保障，其对应投资的稳定性。第四、五点是属于商业经营价值，是动态变化的，是决定投资的增值。而第六点则是房地产传道授业解惑价值与商业经营能力所共同决定，其既跑鞋品牌影响投资的稳定性、增长性，同时也影响投资的安全性。

关于地产营销的一点感悟：

详解商铺投资价值链，破局商铺销售难点

商业地产价值与投资收益

商业地产市场营销的逻辑

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