我也来说说预售资金监管问题

最近断供的事情有点多，很多回答都是外行看热闹，核心点是丁永宁预售制度和预售资金监管问题，我也来稍微讲讲

我在国有银行干了十年，九年公司信贷，客户经理干到网点小行长，现在不干了，期间房地产贷款做了十来笔吧，不能算业内人士，至少对这个流程还是比较了解的。

房地产开发主要的流程，以及各个流程的资金问cc域名价格题

1.项目资本金及拍地；

这一步表面上要求是自有资金，但是操作空间十分巨大人民银行报名，比如这块地10亿，现在房地产商会成立个项目公司来拿地，注册资本1000万，1000万到位，9.9亿以借款的形式给项目公司，这10亿基本的是从各个项目公司的预售资金里面抽调出来的，这笔资金母公司是会给项目公司计息的，什么时候归还是非常重要的考核，以前还可以做个短期的土地款融资，贷个6亿左右，年化12%以上吧，过渡到银行开发贷，主要用于把10亿土地款还给母公司，现在土地款融资少了。

2.房地产开发贷款

这是房地产开发的主要资金来源，现在房地产开发商在拿地前，项目都已经规划设计好了，拿地后流程就很快，三五个月四证齐全，房地产开发贷款会提前审批，拿到三证就可以批出来了，拿到施工证就可以提贷款。这里面的操作空间和问题就很大了，一般现在土地款占了总投资的一般，上面说的土地款10亿，其他的建设费用、建设期利息、各种费用加起来也差不多10亿，总投资20亿左右，贷款10亿，期限3-5年，看起来融资了50%，好像杠杆率也不高。实际上这里有很多潜规则，比如项目公司不会增资到10亿，而是找一家不知名会计师事务所出具专项审计报告，几十万一份吧，表示注册资本1000万，资本公积9.9亿，合计10亿，资本金已到政党政治位，实际到不到心里有数，然后就和总包方签一个合同，付款进度超快，基本大半年内，10亿就会用掉8-9亿，这些贷款会回流，用于归还之前借来的10亿土地款，比如还了9亿，就是说项目公司承担了10亿的借款拿了土地，现在还了9亿，实际只投入了1亿，还是母公司的债务资金，这样就把大金额的土地款投入，转化成了利息费用。总包方一般都能谈妥垫资建设，到预售开始再付款或者少量付个几千万。这里面银行是有违规的，贷款发放要按照工程进度，资金使用也要监管，其实在预售制度下，基本上不需要房地产开发贷款，还有资本金核查的问题。

3.预售

基本上不需要付多少工程款，就可以预售了，预售开始后，要在贷款银间歇行开立监管账户，然后是银行按揭贷款，银行不是所有楼盘都可以做按揭的，这里面有一个按揭贷款准入，是有审核的，银行也是挑肥拣瘦，商业盘基本上就很难准入，房子卖的好的时候，日光盘很多，比如上面举例的，总投资20亿，销售收入25亿，按揭放完了，就全部进了预售监管账户。如果做了开发贷，监管账户必须在开发贷银行，按揭准入也不存在问题。可以说95%以上的项目公司都会做开发贷。

4.预售监管心灵捕手影评资金使用，风险最大的环节

资金进了预售资金监管账户，每个区县的监管力度不一样，有些区县监管30%，有些监管20%，反正不可能高比例或者全部监管，要不然就没有开发商来了。资郭芙喜欢杨过吗金监管的起源，我觉得是农民工工资，如果农民工拿不到工资，那ZF也过不好年。预售资金的使用，确实需要住建部门审批，但是这里面有信息不对称，比如上面讲的，房地产开发商在银行提了房地产开发贷款，至少形式上，工程款已经通过房地产开发贷款支付过了，开发汽车贴膜技术贷想使用预售监管资金，基本上只会以支付工程款的名义申请单战，但是住建部门是不知道开发贷已经通过房开贷支付过了工程款，所以基本上申请了就通过，而且，开发贷银行自己知道工程款已经通过贷款支付了，还是睁一只眼闭一只眼的让开发商使用监管资金，这里是有违规的。还有监管比例也不对，我认为每个项目要制定不一样的监管额度，不能一味的以一个比例监管，比如监管比例篮球动漫20%，那就是说，25亿中有20亿，开发商是可以以工程款等各种名义使用的，这样的监管起不到风险工程管理方法防范的作用。每个项目监管资金的使用，应该不能超过该项目的土地款金额。这样就能保证监管账户剩余资金可以把项目做完，这样就有第三方来接盘，烂尾楼就有解了。现在的情况是，25亿用了20亿，只剩5亿，房子已经卖完了大凤凰，项目已经没有开瓶器收入了，但是项目公司欠了工程款8亿，银行贷款8亿，如果资金链断了，这个项目就无解了，还需要投入10亿+才能给这个项目买单。银行应该根据预售进度还款，这个也是不能完全做到位的，银行因为经营业绩压力，提款会提前，还款会延后，当然开发商都是算成本的，不会就这么免费给你帮忙，资金使用上，银行腰杆子就挺不直了。

5.（如果）烂尾

能否妥善解决，主要看这个项目未来是否还有收入大友克洋，所以销售不好的烂尾楼盘反而有解决方案。上述的项目，总投资20亿，全部销售完了，预售资金25亿，其中20亿已经挪用走了，只剩5亿，但是欠了工程款8亿，银行开发贷款8亿，缺口11亿，这11亿是没有来源的，除非开发商把挪用的资金拿回来，否则谁欧美杂志也买不起这个单。相反的，如果销售不好，只卖了10亿，现在监管资金还剩2亿，那未来还有销售收入15亿，合计17亿就可以把工程款和银行开发贷款全部覆盖了，甚至还有的多。当然啦，卖不好的楼盘，接盘的风险依旧非常大，这后面的15亿销售能否实行为艺术图片现也是问题。

6.各环节的风险问题以及责任

第一个环节，资本金问题，如果10亿资本金全部到位，不是以借款的方式给到项目公司，那这10亿是权益性资金，在项目公司清算以前，母公司是没有权力抽走的，如果拿走了，相当于母公司欠项目公司10亿，是可以追索的。这个可以通过土地出让政策完善，项目公司注册资相对密度本必须不小于土地款金额。

第二个环节密封圈材料，银行开发贷款，必须核实项目资本金，一定要按照工程进度发放，必须用于项目建设，不能超进度放款，要追溯贷款资金流向，不能支付给总包后又回流到项目公司，被项目公司挪用。

第三个环节，预售制度我觉得可以完上海买房子善，首付可以付，但是银行贷款要在竣工后发放，保证拿到房产证，办妥了抵押发放，这样老百姓可以拿到房子，不会导致烂尾集体停贷问题。

第四个环节，预售监管制度要完善，责任要明确，说实在的，制定监管办法的人，都是住建部门科室里的，我觉得这一套资金流程制定办法的人不一定完全知道，里面的各个环节，潜规则，都是利益相关的，不是在里面摸爬滚打的人是不清楚的。要结合银行的开发贷款，和银行联合监管，每个项目，制定即统一又有差异化的监管方案，比如资金使用额度不超过土地款金额，如果有开发贷，那贷款银行更要承担责任，严格控制贷款使用，不能土地款投入已经全额抽走了，工程款又超进度支付了，事实上不会存在超进度支付，超额支付的，金德水大多数都是回流到开发商了，确保监管资金可以覆盖工程款和银行开发贷款。

就这么多吧，不知道大家能不能看明白。