如何看待王府井搬离呼和浩特中山路的“闹剧”

今年8月30日，呼和浩特市王府井奥莱中山西路店发布公告称将在2020年10月11日正式停止营业。

消息一经公布，立即刷爆了呼和浩特人的朋友圈。正当大家纷纷表示惋惜之时，9月23日，王府井奥莱宣称可能百度快速收录不会撤出中山路了。

许多人认为只是王府井奥莱利用人们的“怀旧”情结，策划了一次完美的营销策略，成功圈了钱、请了货，然后就不走史天健了。

其实也并非是一次“促销”活动，主要原因是因为王府井奥莱的房租到期。但是因为王府井奥莱中山店的经营场所已经卖给了1600个小业主，这么多小业主有的租金要得多，有的要得少，根本无法统一，难以谈拢。所以才无奈打算撤出中山路。

王府井奥莱的商铺均为产权式商铺，纠纷问题在所难免，所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念。

▲ 产权式商铺的定义

产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。

产权式商铺有两种类型：一种是外资注册现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；另一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。

▲ 产权式商铺的经营特征

1.开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售普通人，投资者取得小商铺的开放注册产权；

2.除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有孕妇可以用的护肤品些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；

3.业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；

4.业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收jtest官网益。

▲ 产权式商铺业主的权利限制

产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。

其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。

1.单个业主不宜单独使用

江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。

根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。颜祥、王宏清虽对涉案商防晒霜排名铺享有产权，但其对权利的行使应受制于市场整体业主的利益。颜祥、王宏清要求自主经营管理涉案商铺的理由，依据不充分，一、二审法院不予支国产手表品牌排名持，并无不当。

2.所有权和经营权分离

嘉兴市中级人民法院在《中国建设银行股份有限公司浙江省分行、海盐新天地广场实业有限公司物权保护纠纷二审民事判决书》（（2016）浙04民终2321号）中认为，分割商铺的业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。

从涉案商铺目前的实际状况看，并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别。作为众多分割商铺中的一小部分，建行浙江分行的商铺只有在经营管理公司的统一规划下整体经营，才更有可能实谷丙转氨酶高怎么办现商铺的最大商业价值。

尽管建行浙江分行并未与新天地公司签订委托经营合同，但“新天地广场”作为一个大型商业体目前仍在经营，建行浙江分行的商铺目前无法查明实际位置，且与其他业主之间仍旧形成共同经营关系。建行浙江分行要求返还商铺，势必辩证法思想对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。

因此，在无相应证据证明建行浙江分行与其他业主已形成整体意志要求返还商铺的情况下，对其返还商铺的主张不予支持。

安徽省高级人民法院在《蔡智、韩梅物权保护纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》（（2017）皖民申444号）中认为，案涉商铺所在的国购广场三层经虚拟分割方式销售，各商铺间未进行物理墙体分割，未形成独立使用空间，业主虽享有独立产权，但基于产权式商铺使用效能与整体利益的密切联系，业主行使产权式商铺专用权时应受一定限制，即不能损害其他业主合法利益。

诉争商铺建成交付后，由国购公司根据与各个业主签订的《商铺租赁合同书》统一经营，国购公司在经营中按照商场功能定位对商场进行了重新布局和区域划分。

2015年12月31日，原商铺租赁合同到期后，超过总数三分之二的业主已与国购公司达成续租约定，申请人主张返还铺位，与大多数业主选择相悖，不利于商场整体利益的保护和商业效能最大限度的发挥，进而影响商场整体经营秩序及大多数业主的利益。

3.业主委员会签约的效力

四川省高级人民法院在《陈祥惠与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书》（（2014）川民提字第402号）中认为，目前海发商厦的业主中选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数与所占面积比例均超过半数。

依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。

虽然各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与洋洋公司签约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定由洋洋公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。

因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，陈祥惠应当遵守管理规约和业主的共同决定。

辽宁省高级人民法院在《袁辉与阜新福利来经贸有限公司,樊忠良建筑物区分所有权纠纷申请再审民事裁定书》（（2014）辽审一民申字第1386号）中认为，福利来公司在原来新天地商业广场经营效益不佳的情况下，依据其与新天地商业广场业主委员会签订的《新天地商业广场整体租赁协议》，在不影响该商铺主体结构的情况下，对新天地商业广场进行整体装修改造，符合产权式商铺经营的特征，虽对原商业广场的经营格局有较大变动，但目的是改善经营环境，提升经营状况，维护整体业主的利益，故原判认为水雷屯福利来公司的行为没有侵犯再审申请人的合法权益，在认定狮子座男生事实上并无不当。

关于《新天地商业广场整体租赁协议》，系福利来公司与新天地商业广场业主委员会签订，加盖有业主委员会公章，樊忠良作为该业主委员会主任，履行的系职务行为。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会肉丝女作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”草婴。

延安市中级人民法院在《邓树军与延安秦基工贸有限公司、延安丽融大厦业主管委会业主专有权纠纷一案二审民事判决书》(（2015）延中民三终字第01132号)中认为，丽融大厦在停业近一年后，在绝大多数业主同意的情形下，丽融业主管委会与秦基公司签订了委托经营管理合同，绝大多数业主也与秦基公司签订了委托经营管理合同。

统一经营管理，既有利于商铺的发展，也有利于提升商铺的商业价值，同时也保障了业主的经济利益得以实现。因此，丽融业主管委会与秦基公司签订的合同，是绝大多数业主的真实意思表示，该合同对原告具有约束力。该合同符合物权法相关规定，应受法律保护。

4.使用费标准

四川省高级人民法院在《陈祥惠与成都新界广场商业有限公司、成都洋洋摩尔百货有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书》（（2014）川民提字第402号）中认为，，一、二审按照公平原则，根据大多数业主与洋洋公司续签协议约定的15％（税后）租金标准，确定洋洋公司向陈祥惠以此标准支付物业占有使用费，既尽可能维护了陈祥惠的合法权益，也尊重了超过半数业主的共同决定的客观事实，并无不当。

因此，陈祥惠再审提出以其它标准计算占有使用费的主张，其依据不充分，理由不能成立，本院不予支持。

5.情势变更

《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期（总第116期），南京中级人民法院在《新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷二审案》中认为，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。

为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支持新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广税务知识场内不再具有商铺经营的氛围条件。

冯玉梅以其在时代广场中只占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行本案合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响时代广场物业整体功能的发挥，且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺盈利，继续履行实非其本意。

考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。

从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。

▲ 总结

遇到小业主未签租赁合同、委托合同的情况，大部分判决都不支持返还商铺，占有使用费的标准，亦是参照与大部分业主的协议确定。

▪ 案例1

梧州市金苑时代广场是位于该市中心地段的楼盘，开发商除保留了一部分虚拟产权式商铺的所有权之外，将其他虚拟产权式商铺转让给几百名业主，同时又与这几百名业主统一签订返租合同，由开发商统一对外招租。2004年2月，开发商与承租方签订了十年的租赁合同，将自有及几百小业主所有的阴毛图虚拟产权式商铺共计14000多平方米统一租赁给承租方经营。但2014年产生纠纷：一方面，开发商单方面通知承租方解除合同并对商场停水停电；另一方面，金苑时代广场的部分小业主要求开发商返还商铺，公安民警也多次出警处理租赁双方及小业主之间的纠纷，其中有33名小业主起诉开发商和承租方，要求返还商铺。

承租方无法继续经营，被迫撤离金苑时代广场，商场关门停止营业。因此，当地法院基于合同事实上已经终止履行、商场空置而判决支持了33名小业主要求开发商返还商铺的请求。

此后，开发商曾多次试图整合业主统一对外招租。但是，该方案最终因产权分散、小业主意见分歧太大而失败。迄今四年多过去了，金苑时代广场仍然闲置，全体业主均没有任何收益，那33名小业主打赢官司“收回”了商铺，却失去了租金收益，这是典型的打赢官司输了钱。

对于金苑时代广场的开发商与承租方、众多小业主之间的是非，我们不做评判。但就事件的结果来看，全体业主的利益都遭受重大损失。

▪ 案例2

位于柳州市繁华路段的温州商贸城，建成后开发商采取返租销售的方式向业主销售商铺，随后也由开发商统一委托一家管理公司负责经营。2004年，温州商贸城的百货商场开业，成为当年柳州市最红火的大型高档百货商场。但2008年，开发商与商场管理方产生纠纷，逼迫管理公司撤离温州商贸城。

此后引发连锁反应：向开发商发放贷款的两家银行马上起诉开发商等要求偿还巨额贷款并查封了开发商的抵押房产；接受业主委托统一租赁的公司，随即提前解除了与全体小业主的返租合同。开发商、委托方、管理方、广大业主之间产生了一系列的诉讼、仲裁，多家法院相继查封、拍卖了开发商在温州商贸城的全部几百个商铺。

如此一来，温州商贸城商铺统一经营方式土崩瓦解，温州商贸城商铺成了一盘散沙：虚拟产权式商铺不能独立经营，又没有任何人能够整合全体业主统一经营或者统一对外招租。十年多过去了，温州商贸城邪恶圣诞老人至今依旧大门紧闭，商场内设备坏损，锈迹斑斑。对于这个近3万平方米的大型商场，不投入几千万元是无法开业的。在目前的经济环境下，即使上千业主能够统一意见对外招租，恐怕也无人敢接。

▪ 案例3

南宁市金湖广场地下商场同样也是虚拟产权式商铺，开发建成后销售给约1300名业主。2005年，南宁百货大楼股份有限公司与业主赫本和派克均签订了租期为9年的租赁合同，约定年租金按照购房款的7%、8%、9%的比例每3年调整一次。2013年12月31日租赁合同到期后，南宁百货大楼认为租金太高、无法经营下去，要求小业主在重新签订租赁合同时把年租金降低到购房款的6%，而且签约率要达到全体小业主的80%才继续经营。

但半数小业主认为租金太低，不同意签订新的租赁合同。南宁百货大楼撤离并关闭商场，虽然业主们似乎收回了自己的商铺，但也没有收益。经过长时间的博弈后，目前虽已有1000名的小业主与南宁百货大楼签订了租赁合同，但是仍有近300名小业主没有签订租赁合同。至今金湖广场地下商场空置了5年多了，没有签订租赁合同的近300名小业主固然没有任何租金收益，已经签订租赁合同的1000名小业主也跟着受害。据南宁百货大楼有关人士说，现在业主是否签订租赁合同已经没有意义，因为已经错过了商机，商场重新开业可能性不大。

从社会经济发展看，由于受到电商的冲击，大型商场的经济效益普遍大幅度下降。经营者会细心算账，确定合理的租金水平，因此向业主提出降低租金是必然的选择。

前述的三个商场，地理位置优越，都是处于城市的核心商圈，按理应该容易搞好经营。但是，由于业主人数众多，部分业主对租金收益的期望值太高，不惜编造借口、采取各种强硬措施赶走租赁者或者委托经营者，或者返租期满后不愿意签订续租合同，导致商场关闭，损害了全体业主的利益。这3个商场关闭后，商铺马上大幅度贬值，业主既没有了租金收入，也不能够使用商铺，随着商场关门日子的延长，后期连降价出售商铺都难以找到人接手，近年法院拍卖这些商铺竟然全部流拍。如果国家再开征了房产税，业主没有租金收入还要缴税，更是雪上加霜。如今，这三个商场的重新开业成了几千业主非常遥远的梦想。

法院判例：对虚拟产权式商铺之诉的法院判决分析

部分业主要求返还正在整体经营中的商铺、赔偿损失的诉讼，人民法院是如何审判的呢？

据北京天同南京分所课题研究小组的调查，涉及产权式商铺返还的36个集体意志与个人意志的冲突的案例中，33个案例法院认定产权式商铺没有独立性、整体利益优先。也就是说，超过90%的法院不支持个别业主返还商铺的诉讼请求。

虚拟产权式商铺业主持有房产证，在实践中易引发个别业主要求开发商或者经营者返还原物等物权保护纠纷。我们通过对全国各地的案例进行分析可以发现，虽然目前没有专门法律规定对产权式商铺进行调整，但大部分地方法院在司法实践中，均赞同应当对产权式商铺的物权行使进行特殊限制，不支持个别业主返还经营中的虚拟产权式商铺的请求。

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